건축허가
1. 건축허가대상(건축법 제11조)
– 건축허가 완료시 건축 대수선 용도변경 허가서(건축법 시행규칙 별지 제2호 서식)를 신청인에게 발급해야 함(건축법 시행령 제9조 제2항)
1) 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 함
2) 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야하는 경우(특별시나 광역시에 건축)
(1) 21층 이상
(2) 연면적의 합계 10만제곱미터 이상(연면적의 3/10 이상 증축하여 층수가 21층 이상이나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상이 되는 경우 포함)
(3) 공장, 창고, 지방건축위원회 심의를 거친 건축물(초고층 건축물 제외) 제외
2. 시장이나 군수가 건축허가 시 도시사의 승인을 받아야하는 건축물(건축법 제11조 제2항)
– 건축허가의 사전승인(건축법 시행규칙 제7조) 대상 건축물
3. 신청서류(건축법 제11조 제3항)
1) 건축, 대수선, 용도변경(변경) 허가 신청서(건축법 시행규칙 별지 제1호의 4서식)
2) 건축할 대지의 범위에 관한서류(건축법 시행규칙 제6조 제1항)
2)-2 건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류(건축법 시행규칙 제6조 제1항)
– 다음의 경우에는 해당서류로 갈음할 수 있음
(1) 국유지 또는 공유지는 허가권자가 해당토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류
(2) 집합건물의 공용부분을 변경하는 경우 소유자의 2/3 이상의 결의가 있었음을 증명하는 서류
(3) 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류
2)-3 건축주가 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우(분양목적 공동주택 제외)
-건축할 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하였음을 증명하는 서류(건축법 시행규칙 제6조 제1항 제1호의 3)
2)-4 건축물의 노후화 및 구조안전 문제 등으로 신축 개축 재축 리모델링을 하는 경우(건축법 제11조 제11항 제2호)
– 건축사, 건축구조기술사, 안전진단전문기관으로부터 현지조사를 해서 안전진단 결과를 제출(건축법 시행령 제9조의 2 제2항)
(1) 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 서면동의서(건축법 시행규칙 제6조 제1의 4호)
(2) 공유자의 지분의 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상임을 증명하는 서류(건축법 시행규칙 제6조 제1의 4호)
(3) 건축물의 노후화 및 구조안전 문제 등에 해당함을 증명하는 서류(건축법 시행규칙 제6조 제1의 4호)
(4) 해당건축물의 개요(건축법 시행규칙 제6조 제1의 4호)
3) 사전결정서(해당하는 경우 건축법 제10조)
4) 설계도서(건축법 시행규칙 별표2)
– 사전결정을 받은 경우 건축계획서 및 배치도 제외
(1) 설계도서
– 건축계획서
– 배치도
– 평면도
– 입면도
– 단면도
– 구조도(구조안전확인 또는 내진설계 대상건축물, 착공신고 전까지 제출가능)
– 구조계산서(구조안전확인 또는 내진설계 대상건축물, 착공신고 전까지 제출가능)
– 소방설비도(소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률에 따라 소방관서의 장의 동의를 얻어야 하는 건축물)
5) 의제처리 사항에 대한 신청서 및 구비서류(건축법 제11조 제5항)
6) 결합건축협정서(해당하는 경우. 건축법 시행규칙 별지 제27호의 12서식)
7) 표준설계도서에 따라 건축하는 경우(건축법 시행규칙 제6조 제2호)
(1) 건축계획서
(2) 배치도
4. 의제처리 사항(건축법 제11조 제5항)
1) 제20조제3항에 따른 공사용 가설건축물의 축조신고
2) 제83조에 따른 공작물의 축조신고
3)「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가
4)「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항에 따른 시행자의 지정과 같은 법 제88조제2항에 따른 실시계획의 인가
5)「산지관리법」 제14조와 제15조에 따른 산지전용허가와 산지전용신고, 같은 법 제15조의2에 따른 산지일시사용허가ㆍ신고. 다만, 보전산지인 경우에는 도시지역만 해당된다.
6)「사도법」 제4조에 따른 사도(私道)개설허가
7)「농지법」 제34조, 제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가ㆍ신고 및 협의
8)「도로법」 제36조에 따른 도로관리청이 아닌 자에 대한 도로공사 시행의 허가, 같은 법 제52조제1항에 따른 도로와 다른 시설의 연결 허가
9)「도로법」 제61조에 따른 도로의 점용 허가
10)「하천법」 제33조에 따른 하천점용 등의 허가
11)「하수도법」 제27조에 따른 배수설비(配水設備)의 설치신고
12)「하수도법」 제34조제2항에 따른 개인하수처리시설의 설치신고
13)「수도법」 제38조에 따라 수도사업자가 지방자치단체인 경우 그 지방자치단체가 정한 조례에 따른 상수도 공급신청
14)「전기안전관리법」 제8조에 따른 자가용전기설비 공사계획의 인가 또는 신고
15)「물환경보전법」 제33조에 따른 수질오염물질 배출시설 설치의 허가나 신고
16)「대기환경보전법」 제23조에 따른 대기오염물질 배출시설설치의 허가나 신고
17)「소음ㆍ진동관리법」 제8조에 따른 소음ㆍ진동 배출시설 설치의 허가나 신고
18)「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제11조에 따른 배출시설 설치허가나 신고
19)「자연공원법」 제23조에 따른 행위허가
20)「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제24조에 따른 도시공원의 점용허가
21)「토양환경보전법」 제12조에 따른 특정토양오염관리대상시설의 신고
22)「수산자원관리법」 제52조제2항에 따른 행위의 허가
23)「초지법」 제23조에 따른 초지전용의 허가 및 신고
5. 허가취소대상(건축법 제11조 제7항)
– 정당한 사유가 있을 시 1년 연장 가능
1) 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않은 경우
2) 2년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우
3) 착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우
6. 건축허가 전 체크해야 할 사항
1) 사전승인(건축법 제11조 제2항)
– 시장 및 군수가 건축허가 시 도지사의 승인을 받아야하는 경우
2) 건축위원회심의 여부(건축법 제4조의 2)
3) 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 않아도 되는 경우(건축법 제11조 제4항)
(1) 위락시설 및 숙박시설 중 주거환경이나 교육환경 등 주변환경에 부적합할 경우
(2) 방재지구 및 자연재해위험개전지구 등에 건축하는 건축물의 지하층에 거실을 설치하는 경우
4) 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 하는 경우(건축법 시행령 제8조 제1항)
– 건축물 안전영향평가(건축법 시행령 제10조의 3)
5) 구조안전의 확인(건축법 시행령 제32조)
6) 사전결정여부(건축법 제10조)
7) 사업계획승인 여부(주택법 제27조)
8) 지하안전평가(지하안전관리에 관한 특별법 제2조)
7. 현장조사 검사 및 확인업무(건축법 제27조)
– 허가권자는 현장조사 검사 및 확인업무를 건축사사무소 개설신고를 한 자에게 대행하게 할 수 있음
1) 업무대행자는 건축허가조사 및 검사조서(건축법 시행규칙 서식 23)을 허가권자에게 제출
2) 허가권자는 적합하다고 표시된 건축허가조사 및 검사조서를 받은 경우 지체없이 건축허가서를 교부해야 함
3) 허가권자는 건축조례로 정하는 수수료를 업무대행자에게 지급해야 함