건축물의 공사감리
1. 건축물의 공사감리(건축법 제25조 제1항)
– 건축주는 다음에 해당하는 용도, 규모 및 구조의 건축물을 건축하는 경우 공사감리자를 지정하여 공사감리를 하게 해야 한다.
1) 건축사가 감리해야 하는 경우(건축법 시행령 제19조 제1항 제1호)
(1) 건축허가대상 건축물
(2) 건축법 제6조 제1항 제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우
2) 건설엔지니어링사업자 또는 건축사(건설사업관리기술인을 배치하는 경우)가 감리해야 하는 경우(건축법 시행령 제19조 제1항 제2호)
– 다중이용 건축물
2. 허가권자 지정감리(건축법 제25조 제2항)
– 허가권자가 해당 건축물의 설계에 참여하지 아니한 자 중에서 공사감리자를 지정하여야 함
– 건축주는 착공신고를 하기 전에 허가권자에게 공사감리자의 지정을 신청해야 함.(건축법 시행령 제19조의 2 제3항)
– 공사 감리자 지정신청서(건축법 시행규칙 별지 제22호의 3서식)
1) 건설사업자가 시공해야하는 건축물(건설산업기본법 제41조)
(1) 연면적 200제곱미터를 초과하는 건축물
(2) 연면적 200제곱미터 이하로서 다음에 해당하는 건축물
– 공동주택(건축법)
– 단독주택 중 다중주택, 다가구주택, 공관
– 주거용 외의 건축물로서 많은 사람이 이용하는 건축물 중 학교, 병원 등 대통령령으로 정하는 경우
2) 주택으로 사용하는 건축물 중 다음에 해당하는 경우(건축법 시행령 제19조의 2 제1항 제2호)
(1) 아파트
(2) 연립주택
(3) 다세대주택
(4) 다중주택
(5) 다가구주택
3. 해당건축물을 설계한 자를 공사감리자로 지정할 수 있는 경우(건축법 제25조 제2항)
1) 신기술을 보유한 자가 그 신기술을 적용하여 설계한 건축물
2) 역량있는 건축사
3) 설계공모를 통하여 설계한 건축물
4) 신청서류(건축법 시행규칙 제19조의 4)
(1) 허가권자가 지정하는 감리대상 건축물 제외 신청서(건축법 시행규칙 별지 제22호의 5서식)
(2) 신기술을 보유한 자가 그 신기술을 적용하여 설계했음을 증명하는 서류
(3) 최근 10년간 설계공모 또는 대회에서 당선되거나 최우수 건축작품으로 수상한 실적이 있는 건축사임을 증명하는 서류
(4) 설계공모를 통하여 설계한 건축물임을 증명하는 서류
4. 공사감리자의 권한(건축법 제25조 제3항)
1) 건축법 및 관계법령에 따른 명령이나 처분, 위반된 사항을 발견하거나 공사시공자가 설계도서대로 공사를 하지 않는 경우 건축주에게 알린 후 공사시공자에게 시정하거나 재시공하도록 요청해야하며 공사시공자가 요청에 따르지 아니하면 서면으로 그 건축공사를 중지하도록 요청할 수 있다. 요청받은 시공자는 즉시 공사를 중지하여야 한다.
– 시정 등을 요청한 기간이 만료되는 날부터 7일 이내에 위법건축공사보고서(건축법 시행규칙 별지 제20호서식)을 허가권자에게 제출해야 함.
2) 필요시 공사시공자에게 상세시공도면을 작성하도록 요청할 수 있다.(건축법 제25조 제5항)
– 연면적 합계가 5천제곱미터 이상인 건축공사가 대상
5. 공사감리(건축법 제25조 제6항)
1) 공사감리일지 작성(건축법 시행규칙 별지 제21호 서식)
2) 중간감리보고서 작성
– 중간감리보고서를 제출 받은 건축주는 허가권자에게 제출
(1) 철근콘크리트조, 철골철근콘크리트조, 조적조, 보강콘크리트블럭조의 경우
– 기초공사 시 철근배치를 완료한 경우
– 지붕철골 조립을 완료한 경우
– 지상 5개층마다 상부 슬래브배근을 완료한 경우
(2) 철골조
– 기초공사 시 철근배치를 완료한 경우
– 지붕철골 조립을 완료한 경우
– 지상 3개 층마다 또는 높이 20미터마다 주요구조부의 조립을 완료한 경우
(3) 이외의 구조
– 기초공사에서 거푸집 또는 주춧돌의 설치를 완료한 단계
(4) 3층 이상의 필로티형식 건축물인 경우
– 위의 사항에 해당하는 경우
– 건축물 상층부와 하층부의 구조가 다른 구조의 형식으로 기둥 또는 벽체 중 하나와 보 또는 슬래브 중 하나의 철근배치를 완료한 경우
3) 감리완료보고서
– 감리완료보고서를 제출 받은 건축주는 사용승인시 허가권자에게 제출
4) 제출서류(건축법 시행규칙 제19조 제 4항)
(1) 중간감리보고서, 감리완료보고서(건축법 시행규치 별지 제22호 서식)
(2) 건축공사감리 점검표
(3) 공사감리일지
(4) 공사추진 실적 및 설계변경 종합
(5) 품질시험성과 총괄표
(6) 산업표준인증을 받은 자재의 사용총괄표
공사현장 사진 및 동영상(건축법 제24조 제7항에 따른 건축물)
(7) 공사감리자가 제출한 의견 및 자료(있는 경우)
6. 설계자의 건축과정 참여(건축법 제25조 제12항)
– 허가권자 지정감리 대상 건축물의 경우 건축주는 설계자의 설계의도가 구현되도록 해당 건축물의 설계자를 건축과정에 참여 시켜야 함.
1) 공공기관이 대통령령으로 정하는 건축물 등의 공사를 발주하는 경우 설계자의 설계의도가 구현되도록 설계자를 건축과정에 참여시켜야 함.(건축서비스산업 진흥법 제22조)
2) 필요서류
(1) 설계자의 건축과정 참여에 관한 계획서
(2) 건축주와 설계자와의 계약서
7. 상주감리(건축법 시행령 제19조 제5항)
1) 상주감리대상
(1) 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축공사(축사, 작물재배사 제외)
(2) 연속된 5개층이상으로 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상
(3) 아파트 건축공사
(4) 준다중이용 건축물 건축공사
2) 상주감리가 가능한 자
– 전체 공사기간 동안 1명 이상의 건축분야 건축사보와 토목, 전기, 기계분야의 건축사보 1명 이상을 각 분야별 해당 공사기간 동안 감리업무를 수행하게 해야 함.(해당 분야 2년이상 종사한 경력이 있는 사람)
(1) 건축사보
(2) 건설엔지니어링사업자 등에 소속되어 있는 사람
8. 토지굴착 공사 및 옹벽 등의 공사(건축법 시행령 제19조 제6항)
– 상주감리에 해당하지 않는 건축물로서 깊이 10미터 이상의 굴착공사 및 높이 5미터 이상의 옹벽 등의 공사를 감리하는 경우에는 건축사보 한명(건축 및 토목분야의 경력2년 이상)이 해당 공사기간 동안 상주감리해야 함.
9. 마감재료 설치공사(건축법 시행령 제19조 제7항)
– 공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리시설, 자동차 관련시설의 용도로 쓰는 건축물의 마감재료 설치공사(불연재료 준불연재료 난연재료가 아닌 단열재)를 감리하는 경우에는 건축사보 한명(건축 또는 안전관리 분야의 경력2년 이상)이 해당 공사기간 동안 상주감리해야 함.
10. 공사감리자가 수행해야 하는 감리업무(건축법 제19조 제9항)
1) 공사시공자가 설계도서에 따라 적합하게 시공하는지 여부의 확인
2) 공사시공자가 사용하는 건축자재가 관계 법령에 따른 기준에 적합한 건축자재인지 여부의 확인
3) 건축물 및 대지가 이 법 및 관계 법령에 적합하도록 공사시공자 및 건축주를 지도
4) 시공계획 및 공사관리의 적정여부의 확인
5) 공사현장에서의 안전관리의 지도
6) 공정표의 검토
7) 상세시공도면의 검토 및 확인
8) 구조물의 위치와 규격의 적정여부의 검토 및 확인
9) 품질시험의 실시여부 및 시험성과의 검토 및 확인
10) 설계변경의 적정여부의 검토 및 확인
11) 기타 공사감리계약으로 정하는 사항
11. 사진, 동영상 촬영 및 보관 등(건축법 시행규칙 제18조의 3)
– 공사시공자가 해당 진도에 다다른 때에 사진 및 동영상 촬영을 하여 공사감리자에게 제출해야 함.
– 공사감리자는 내용을 확인하여 감리중간보고서 및 완료보고서를 제출할 때 함께 건축주에게 제출.
1) 대상건축물(건축법 시행령 제18조의 2)
(1) 다중이용건축물
(2) 특수구조건축물
(3) 하층부가 필로티로서 상층부와 다른 구조형식으로 설계된 건축물 중 3층 이상 건축물
2) 촬영시기(건축법 시행령 제18조의 2)
(1) 다중이용 건축물
– 철근콘크리트조, 철골철근콘크리트조, 조적조, 보강콘크리트블럭조의 경우
– 기초공사 시 철근배치를 완료한 경우
– 지붕철골 조립을 완료한 경우
– 지상 5개층마다 상부 슬래브배근을 완료한 경우
– 철골조
– 기초공사 시 철근배치를 완료한 경우
– 지붕철골 조립을 완료한 경우
– 지상 3개 층마다 또는 높이 20미터마다 주요구조부의 조립을 완료한 경우
-이외의 구조
– 기초공사에서 거푸집 또는 주춧돌의 설치를 완료한 단계
(2) 특수구조 건축물
– 매 층마다 상부 슬래브배근을 완료한 경우
– 매 층마다 주요구조부의 조립을 완료한 경우
(3) 3층 이상의 필로티형식 건축물
– 기초공사 시 철근배치를 완료한 경우
– 건축물 상층부의 하중이 상층부와 다른 구조형식의 하층부로 전달되는 다음의 어느 하나에 해당하는 부재의 철근배치를 완료한 경우
– 기둥 또는 벽체 중 하나
– 보 또는 슬래브 중 하나